שאלה שהגיע אלינו לא מזמן, עוררה אצלנו נקודה חשובה,
אז החלטנו לשתף אתכם, וללמוד משהו על הדרך:
שאל אותנו מורדי:
עשיתי אצלכם ייעוץ משכנתא לפני 5 שנים. בזמנו, לקחתי משכנתא ל-25 שנים, נשארו לי עוד 20 שנה, והסכום שנותר לי לשלם הוא 500,000 ₪.
בחודשים האחרונים השתחררו לי כמה סכומים – איזה חיסכון, וגם סכום יפה שקיבלתי מסבא וסבתא של אשתי, ובסך הכל הצטבר לי סכום נאה של 500,000 ₪ ואני רוצה לפרוע את המשכנתא עכשיו. אבל מצד שני, ראיתי שיש לי קנס של 20,000 ש"ח על פירעון מוקדם! אז אני כבר לא יודע מה עדיף. האם כדאי לי לפרוע את המשכנתא?
וזו תשובתנו (כמובן אחרי בדיקת התנאים המדויקים שלו):
מורדי שלום וברכה,
האמת היא שנראה לנו שלא כדאי לפרוע את המשכנתא, אבל לא בגלל הסיבה שאתה ציינת…
אז למה לא להיפטר סוף סוף מהמשכנתא הזו? (חלומו של כל ישראלי…)
א. בדרך כלל מדובר על הלוואה בתנאים טובים, שיהיה קשה לקבל בהמשך הדרך.
ב. עם הכסף שקיבלת אפשר וכדאי לעשות דברים אחרים – למשל, להשקיע במקומות אחרים, בהם תוכל לקבל רווחים גבוהים יותר מהריבית שתשלם על המשכנתא.
ג. ואחרון – באמת חבל לשלם את הקנס… (אבל זה ממש לא הגורם המכריע להחלטה).
עד כאן – בקיצור נמרץ – ועכשיו הרחבה למתעניינים:
למה בכלל יש קנסות על פירעון מוקדם?
כשאנחנו מגיעים לבנק לקחת משכנתא, הבנק יבנה לנו בדרך כלל תמהיל עם 3-5 מסלולים. בכל מסלול יהיה חלק מהסכום הכולל של המשכנתא, וכל מסלול יהיה עם ריבית אחרת, ולפעמים גם לתקופה שונה.
כשהבנק נותן לנו משכנתא הוא לוקח בחשבון שאולי נפרע את המשכנתא בטרם עת, ובמצב כזה גם אם הוא לא ירוויח את כל הריבית שציפה, יתכן שלפחות ירוויח את הקנס בגין הפרשי הריבית.
הקנס נועד לפצות את הבנק על הריבית העתידית שהיה אמור להרוויח עד תום התקופה, יש נוסחה מובנית של בנק ישראל, לא כל בנק מתנהל איך שבא לו.
הנה עוד נתון שיועץ משכנתאות טוב יכול לעזור בו, אומנם לא תמיד, אבל בהחלט במקרים רבים ניתן למזער את הנזק מראש.
אוקי, אבל למה בכל זאת לא לפרוע את המשכנתא?
המוח של רובנו מתוכנת ככה, שאם יש לנו הלוואה או חוב מסוים, הדבר הכי טבעי לעשות ברגע שמקבלים כסף חדש – זה לסגור את ההלוואה ברגע הראשון כשיתאפשר, ולהפטר מהחוב.
וזה באמת רעיון לא רע בכלל.
ובכל זאת – יש גם צד נוסף למשוואה. כי יש חובות רעים, שאנחנו חייבים לסגור ברגע שאפשר, ויש גם חובות מסוג אחר. פעם כבר כתבנו על זה – אפשר להיזכר פה.
האפשרות השניה והפחות טבעית, היא להשאיר את ההלוואה, כלומר להמשיך לשלם את המשכנתא מדי חודש בחודשו, בדיוק כמו שעשינו עד עכשיו, ולנצל את ההכנסה החדשה בשביל להשקיע ולהרוויח במקביל – מה שיכול לעזור לנו יותר להתקדם מבחינה כלכלית. אם הצלחנו לעמוד בהחזרים עד עכשיו – כנראה נצליח גם בהמשך, ואין סיבה לא לתת לכסף החדש לעבוד עבורנו…
נכון, ה"משכנתא" שנואה מאד על הישראלים. כולם מחכים ליום בו יישארו בלי משכנתא. בלי העול הזה על הצוואר. אבל צריך לזכור שהאמת היא שהלוואת המשכנתא היא בסך הכל הלוואה די טובה – היא ההלוואה הארוכה ביותר שאפשר לקחת בשוק, והיא הלוואה בתנאים די טובים. לא כל כך מהר כדאי לוותר על 'הזכות' להחזיק את ההלוואה הזו. כמובן רק אם משקיעים את הכסף בצורה חכמה…
אתם לא סגורים על זה? בואו נחשב…
למורדי יש משכנתא של 500,000 ₪ לעוד 20 שנים. הריבית הממוצעת שהוא משלם היא 4.3%. אם הוא יפרע את המשכנתא עכשיו, הוא ירוויח כ- 216,000 ₪, על הריביות שהוא לא צריך לשלם, ויצטרך לשלם קנס של 20,000 ₪ סה"כ הוא ירוויח מהפירעון המוקדם 196,000 ש"ח. סכום בהחלט לא מבוטל!
אבל…
אם מורדי ישאיר את המשכנתא כפי שהיא, נניח שהוא 'יפסיד' 216,000 ש"ח בזה שהוא לא פורע מוקדם (כלומר זה סכום הריביות שהוא עתיד לשלם בשנים הבאות), ובמקביל הוא ישקיע את כל הסכום שברשותו (500,000 ₪), למשך 20 שנה בתשואה ממוצעת של 5%, כך שבסוף התקופה יהיה לו כ-1,120,000 ₪ לאחר ניכוי מס רווחי הון, מה שישאיר לו בכיס רווח של 620,000 ש"ח!
יש בעיות מהותיות בחישוב שבוצע:
אי אפשר להבטיח תשואה של 5% לשנה.
גם אם תובטח תשואה כזו חסרה התייחסות לעובדה שבאפשרות של החזרת המשכנתא, מורדי לא מוציא כל חודש סכום של בערך 3110 שקל להחזר המשכנתא שגם אותו הוא יכול להשקיע באותה תשואה.
כלומר באפשרות ראשונה:
הוא משלם 716 אלף שקל לאורך תקופה של 20 שנה אבל נשאר עם 500 אלף בכיס ועם רווח של 620 אלף כלומר סכום כולל לאחר חישוב הכנסות פחות הוצאות של 404 אלף שקל.
באפשרות השניה:
הוא משלם 500 אלף וכן עמלה של 20 אלף אבל נשארת לו הכנסה פנויה של 3110 שקל לחודש שאותה הוא משקיע כל שנה באותה תשואה של 5% כך שלאחר 20 שנה ותשלום מס רווחי הון הוא נותר עם סכום…
אם מורדי יסגור את המשכנתא הוא יחסוך לעצמו 196 אלף ש"ח בוודאות.
אם ישקיע 500 אלף שקל, לא רק שלא יחסוך בוודאות 196 אלף ש"ח, אלא יסתכן בלהפסיד 500 אלף ש"ח בבורסה, או בהשקעות אחרות שאף אחד לא יוכל להבטיח לו רווח ממוצע שנתי של 5 אחוז.
אז לבחירתכם - לחסוך 196 אלף ש"ח בוודאות? או להסתכן ברולטת ההשקעות?