דירה על הנייר או דירה יד שניה? 🏡

הנה שאלה שנשאלת לא מעט:

אנחנו רוצים לקנות דירה, זה ברור, המחירים עולים ואנחנו לא רוצים שוב לדחות את זה ולהפסיד. השאלה אם כדאי לקנות דירה מוכנה (המכונה דירה יד 2) או דירה על הנייר מקבלן.

ננסה לענות.

ברכישה ׳על הנייר׳ יש כמה ייתרונות נחמדים:

• 
  

• דבר ראשון וחשוב הוא שלא צריך לשלם את כל הסכום בבת אחת, אלא עם קצב התקדמות הבניה. זה מקל מאד על ההחלטה הכלכלית הכבדה.

• כמו כן, יש סיכוי גבוה שנוכל להנות מעליית הערך של הדירה, השוק ממשיך לרוץ קדימה בזמן שהדירה שלנו נבנית. עד שנקבל מפתח המחיר יעלה.

אבל יש גם חסרונות:

• דירה על הנייר כשמה כן היא, על הנייר. אתה לא יודע עד הסוף מה אתה תקבל וכמה זמן זה ייקח. במקרים של פרוייקט שלם או שכונה שנבנית יחד גם קשה להעריך את שווי הנכס, שכן אין כל דירה להשוות אליה.
  

• יש גם סיכון מסוים לכספים ששולמו. במשך שנות הבניה המון דברים יכולים להשתבש. הרבה זוכרים את המקרה של קריסת ׳חפציבה׳ בקיץ 2007 בו משקיעים רבים איבדו את כספם.

• המודעות לנושא והתיקונים ל׳חוק המכר׳ שנחקקו בעקבות המקרה, צמצמו את הסיכון והבטיחו הרבה יותר את הכסף של מי שרוכש דירה על הנייר. למען האמת, כיום הסיכון לכסף של הרוכשים מזערי עד בכלל לא קיים.

• חיסרון נוסף – מי שרוכש דירה על הנייר לא יקבל דמי שכירות במשך תקופת הבניה, מה שמקשה על ההתמודדות עם התשלומים החודשיים של המשכנתא.

  במקרה שאתם מתכוונים לגור בעצמכם בדירה - עד שהיא תהיה מוכנה תצטרכו לשלם גם משכנתא וגם שכירות. לא קל.

  
  

  אבל גם לעניין הזה יש פתרונות. כמו לדוגמה לקחת משכנתא ב׳גרייס׳ או להצטרף למבצע בסגנון 20/80, הרוכשים משלמים בתחילת הבניה רק את ההון העצמי, ורק באכלוס לוקחים משכנתא ומשלמים את מלוא הסכום, כך שההחזר החודשי למשכנתא מתחיל יחד עם כניסת השוכרים או המעבר למגורים בדירה.

ומה לגבי דירה יד שניה? גם כאן יש יתרונות וחסרונות. שהם פחות או יותר תמונת מראה של דירה מקבלן:

• בדירה מיד שניה אתה יודע בדיוק מה אתה קונה. אפשר לבוא לבקר, אפשר לדעת כמה דירה בשכונה שווה ולהשוות ואפשר לדעת כמה בדיוק תקבל שכירות. במקרים רבים אפשר לרכוש את הדירה אפילו עם השוכרים :)

  
  

• מצד שני, דירה מיד שניה מיושנת יותר, עם בלאי ותיקונים וממילא קצת פחות אטרקטיבית (אלא אם כן מדובר בדירה שמה שהופך אותה לאטרקטיבית זה שהיא ישנה כמו ברובע היהודי או בנווה צדק בתל אביב)

  
  

• את המשכנתא תשלמו מרגע הרכישה, אבל גם תקבלו שכירות מהרגע הראשון. בתקופה כמו שלנו בה הריבית גבוהה יחסית, תשלומי המשכנתא עלולים להיות גבוהים מהשכירות, ובמקרים כאלו תצטרכו לממן את ההפרש מהשוטף.

מגמות מהשוק

עכשיו בוא נראה קצת נתונים: בחודשים האחרונים שוק הנדל"ן התאושש ורשם זינוק חד במכירת הדירות בישראל.

אבל הנתון המפתיע הוא שכמעט 50% מהדירות שנמכרו ברבעון השני של 2024 הן דירות חדשות. נתון גבוה בהרבה משנים שעברו, בהן הוא עמד על כ-35% בלבד.

הנה הנתונים העדכניים ביותר (פרסום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מתאריך 14.07.2024)

העליה הזו קשורה למה שכתבנו – השילוב בין הריבית הגבוהה למבצעים והסדרי התשלום הנוחים שנותנים חלק מהקבלנים מאפשרים לרוכשים אפשרות לא לקחת משכנתא בתקופה הקרובה, כל עוד הבניה מתבצעת, וכך ליהנות מהשקעה בנדל"ן בלי תשלומים חודשיים מכבידים.

זה רק אחד הנתונים המעניינים על מה שקורה עכשיו בשוק הנדל"ן, מתוך עוד המון דברים שקורים בענף כל הזמן.

---

הזמנה למפגש מקוון הערב (חמישי)!

בתקופה כזו של מלחמה וחוסר וודאות (אם נהיה כנים, תמיד יש חוסר ודאות...) חשוב לנו להביא לכם את כל הנתונים העדכניים החשובים.

זו הסיבה שביקשנו ממוטי ויזל להתארח אצלנו ויחד עם ברק הס ויגאל אהרוני להסביר על השיקולים השונים שעומדים היום בפני מי שצריכים לקבל החלטה האם הקיץ זה הזמן לרכוש דירה.

מוטי ויזל עוסק בענף הנדל"ן למעלה מ-30 שנה. הוא הבעלים של משרד תכנון ואסטרטגיה vcell, מומחה בתחום הנדל"ן ויועץ לחברות הגדולות בענף, בין השאר גם לברק נדל״ן, ואנחנו ממליצים מאוד לשמוע את מה שיש לו לומר.

על מה עוד נדבר במפגש?

• איך מאתרים עסקת פרי-סייל יוצאת דופן בתוך כל הרעש והפרסומים?

  
  

• 20/80, 10/90 - היתרונות והחסרונות של תנאי המימון המוצעים היום בשוק

  
  

• דירה על הנייר או יד 2? (אם קראתם את הפוסט, את זה אתם כבר יודעים)

  
  

• האם הגיע הזמן לפצל את חלום הדירה- לקנות היכן שאפשר וכלכלי ולגור היכן שצריך ונכון?

  
  

• יש לנו כבר דירה. מהם ההזדמנויות עבורי בשוק הנדל״ן?

  
  

• שאלות ותשובות עם מומחי הנדל"ן

נשמח מאד לראות אתכם!

להרשמה למפגש קבינט הנדל״ן