שילמנו שנה שלמה משכנתא וגובה ההלוואה רק עלה? איך זה יכול להיות?

בתקופה האחרונה אנחנו מקבלים לא מעט פניות עם השאלה הזו.

כדי לענות עליה אנחנו צריכים לעשות הקדמה קצרה על שני הגורמים שיכולים להשפיע על המשכנתא שלנו לאחר שנלקחה.

זהו מידע כלכלי די בסיסי שכדאי לדעתנו לכל אחד ואחת להכיר (גם אם אין להם כרגע משכנתא).

שני הדברים המשפיעים על גובה ההחזר החודשי שלנו

האחד הוא די ברור ומובן לכל - הריבית. ריבית היא עלות השכרת הכסף. הבנק מלווה לנו את הכסף על מנת שנוכל לרכוש את הדירה עכשיו ואנחנו צריכים להחזיר לו עם דמי שכירות המכונים ריבית. גובה הריבית מושפעת מגורמים שונים שאליהם לא נכנס כעת.

הדבר השני והפחות מובן מאיליו הוא מדד המחירים לצרכן המבטא את קצב שינוי המחירים במשק.

כשהמדד עולה ערך הכסף בארץ יורד. אם בשנת 2022 סל קניות עלה 1,000 ש״ח ובשנת 2023 אותו סל קניות עולה 1,050 ש״ח זה אומר שהכסף פשוט שווה היום פחות. (כן כן, כל הכסף שלנו שווה פחות - החסכונות, הפנסיה, השטרות בארנק...)

כיצד זה משפיע על המשכנתא?

הבנק נותן לנו הלוואה בשווי מסוים. אם אנחנו מחזירים לו את אותו סכום בדיוק ובנתיים הערך האמיתי של הכסף ירד, הרי שבפועל הבנק הפסיד.

כדי להגן על עצמו ממצב של שחיקת ערך הכסף הבנק מציע מסלולים ׳צמודי מדד׳ שכשמם כן הם - צמודים למדד. אם הבנק הלווה לנו 100,000 ש״ח ובשנה מסוימת המדד עלה ב5% הרי שבאופן אוטומטי ההלוואה שלנו תתפח ונאלץ להחזיר 105,000 ש״ח.

שימו לב - כשהמדד עולה קרן ההלוואה כולה עולה. ולא הריבית אותה אנחנו משלמים.

זה מה שיוצר את המצב המבאס שבכותרת - משפחה משלמת במשך שנה שלמה משכנתא ובסוף השנה גובה ההלוואה לא רק שלא ירד אלא ממש עלה :(

שימו לב - ערך ההלוואה המקורי לא השתנה. אבל כיוון שערך הכסף ירד (כי המדד עלה), צריך לשלם יותר על מנת להחזיר את אותו שווי מקורי 🥴

אז למה שמישהו ירצה במסלול צמוד מדד?

אם אנו מניחים שהמדד עולה כל הזמן (על זה נסביר בפעם אחרת) אז מה הטעם שלנו להצמיד את המשכנתא שלנו אליו? אולי כדאי פשוט לבחור באופציה אחרת ונוכל להיות מנותקים מהמדד?

התשובה היא שהבנקים מציעים לנו ריביות שונות עבור משכנתא צמודת מדד /לא צמודת מדד. כיוון שהבנק חושש מעליית המדד (ומשחיקת ערך הכסף שנחזיר לו) הוא מפצה על זה בריביות יותר גבוהות מאשר אלו שהוא נותן במסלולים הצמודים.  

הוודאות היחסית שיש לנו במסלולים הלא צמודים עולה כסף. אנחנו משלמים ריבית גבוהה יותר עבור 'ביטוח מפני אינפלציה'.

עכשיו כבר התשובה לא כל כך פשוטה, כי אנו יודעים מראש שאם נבחר במשכנתא לא צמודה אנו נשלם ריבית גבוהה יותר ולכן פה כבר נצטרך לחשב יותר לעומק ולהתחיל להיכנס לנושא של ניהול סיכונים לטווח ארוך.

זו בדיוק חלק מעבודתו של יועץ המשכנתאות. להכניס תרחישים שונים ולנסות להגיע לתמהיל האופטימלי שיאפשר לכם מצד אחד לקבל ריביות נמוכות כמה שאפשר ומצד שני לא להיות חשוף יותר מדי למדד שיכול להשתולל בשנים מסוימות...