מה זה תמ"א 38?
תמ"א זה ראשי תיבות של תוכנית מתאר ארצית. התוכנית הזו נועדה לחזק בניינים מפני רעידות אדמה.
איך זה קורה? דיירים בבניין מסויים, פונים ליזם ומסכמים איתו שהוא יבצע את הפרויקט. במסגרת הפרויקט, היזם משפץ ומחזק את הבניין מפני רעידות אדמה, מוסיף חדר נוסף (ממ"ד) לכל דירה, מוסיף מעלית ועוד הטבות שונות לדיירים. בתמורה, היזם מקבל את האפשרות לבנות 2.5 קומות נוספות בגג הבניין, ולמכור את הדירות החדשות שהוא בנה. מכירת הדירות מממנת את כל השיפוץ (הדיירים לא מוציאים מהכיס שקל אחד!), ומשאירה כמובן עוד רווח ליזם.
איך זה קשור אליכם?
כדי לבצע את הפרויקט היזם צריך כסף. את רוב הכסף הוא מקבל מהבנק, אבל הבנק דורש ממנו להביא חלק מהסכום בהון עצמי. וכאן אתם נכנסים… המשקיעים נותנים ליזם הלוואה, בעזרתה הוא מתחיל לבצע את הפרויקט עד שהבנק נותן את המימון שלו.
מבנה ההלוואה
יזם התמ"א פונה לחברת מימון שתממן עבורו את הפרויקט. חברת המימון מגייסת משקיעים לפרויקטים רבים של תמ"א 38. במסגרת זו, היא בודקת את היזמים, מעסיקה עורכי דין שינסחו את ההסכמים מול היזמים וישמרו על האינטרסים של המשקיעים, וכן היא מפקחת על עבודת היזמים באופן שוטף.
לצורך ביצוע העסקה מוקמת חברת מימון מיוחדת לפרויקט הספציפי. חברה זו חותמת על הסכם ההלוואה מול היזם, ומקבלת את כל הבטחונות הנדרשים. המשקיע מלווה את הכסף לחברת המימון, ומקבל שיעבוד על כל זכויות חברת המימון. בדרך זו, המשקיע מקבל את כל הבטחונות שניתנו לחברת המימון, אך לא נחשף לסיכונים כגון תביעות מצד הדיירים וכדו'.
ומהם הבטחונות?
כדי לוודא שהיזם אכן יחזיר את ההלוואה, נערך איתו הסכם מסודר באמצעות עורכי דין ותיקים ומקצועיים. להלן רשימה של חלק מהביטחונות שיזמים נותנים בפרויקטים מעין אלו:
- הביטחון החשוב ביותר הוא איכות הפרויקט. ככל שהפרויקט רווחי יותר, יש יותר סיכוי שהמשקיעים יקבלו את כספם חזרה, עם הרווח, בזמן שהובטח. בפרויקטי תמ"א 38 אחוזי הרווח של היזם הם בדר"כ גבוהים מה שמבטיח שגם אם הדירות יימכרו קצת יותר בזול, או שעלות הבניה תהיה קצת יותר יקרה, עדיין יוותר ליזם רווח מספיק כדי לשלם את התחייבויותיו.
- רישום הערות אזהרה על הדירות החדשות בפרויקט, מרגע שמתאפשר.
- שיעבוד של זכויות החברה היזמית בפרויקט.
- שיעבוד על חשבון הבנק של הפרויקט.
- שיעבוד מניות החברה היזמית.
- ערבות של חברת האם.
- ערבות אישית של היזם להחזר ההלוואה והריבית.
- שיעבוד צולב בין פרויקטים שונים של היזם שממומנים ע"י חברת המימון.
בנוסף לכל הביטחונות שהוזכרו לעיל, כדי לוודא שהכסף של המשקיעים מוגן, יש עוד 2 דברים:
- היזם מתחייב שהמשקיעים יקבלו את כל הכסף שהשקיעו, יחד עם הריבית, לפני שהיזם מושך את הרווחים שלו בפרויקט. זה אומר שאם אתם לא קיבלתם חזרה את כל הכסף, עם הרווח, היזם לא הרוויח שקל…
- במקרה שהיזם לא עומד בתנאי ההסכם, או שיש סטייה מהותית מהתוכנית, המשקיעים יכולים להשתלט על הפרויקט, לנהל אותו ולסיים אותו לפי ראות עיניהם.
סיכונים
אי אפשר לדבר על השקעה בלי לדבר על הסיכונים שלה…
- הסיכון המהותי הוא מחירי הדיור בארץ בכלל, ובאזור בו מתבצע הפרויקט בפרט. ככל שאחוזי הרווח בפרויקט גבוהים יותר, כך הסיכון ממכירת הדירות במחיר נמוך – נמוך יותר. בעסקאות רבות גם במקרה של ירידה של 15% במחירי הדירות, עדיין יישאר ליזם מספיק רווח כדי לשלם למשקיעים את הקרן והרווח שהובטח.
- הסיכון השני הוא שעלויות הבניה יהיו גבוהות מהמתוכנן. גם כאן, עלייה של כ-20% בעלויות הבניה (שזה הרבה מאד) עדיין תאפשר ליזמים להחזיר למשקיעים את הקרן ואת החלק שלהם ברווח מתוך הפרויקט הזה, בלי "להביא כסף מהבית" כדי להשלים את החוב.
- ולבסוף, צריך לזכור שבפרויקט יזמות יכולות להיות הפתעות שונות, שיעכבו את הפרויקט או יתקעו אותו. במקרה של עיכובים בפרויקט, המשקיע יקבל פיצוי על כך שהכסף לא הוחזר במועד.
תשואה צפויה
עסקאות מימון תמ"א מתבצעות בדרך-כלל כעסקאות הלוואה הנושאת ריבית שנתית קבועה. גובה הריבית משתנה מעסקה לעסקה ומעת לעת, כמובן בכפוף להיתר עיסקה.
פרטים מדוייקים אודות העסקאות יינתנו למתעניינים.
מעוניינים לשמוע עוד, אתם מוזמנים להתקשר לברוכי 052-2863079 או דרך הצור קשר באתר
____________________________________________________________________
ההשקעה הנה השקעה פיננסית ואינה קניית/רכישת דירה או זכות לדירה
לתשומת לבכם, מסמך זה אינו הצעה. אנו נבצע הליך נוסף של בדיקות ומיון ובעקבותיהם נפנה לקבוצה מצומצמת, שלא תעלה על 35 משקיעים בכל פרוייקט, עמם ינוהל משא ומתן לגבי הצטרפותם כמשקיעים. צרוף המשקיעים אינו לפי תשקיף והזכויות לא נרשמו למסחר לפי חוק ניירות ערך או כל דין אחר החל על ניירות ערך ואינן בפיקוח רשות ניירות ערך. הנתונים לגבי תשואה הם הערכה על סמך תוצאות עבר ונתונים שהיזם מעביר ואין בהם התחיבות או ערבות להשגת תשואה של השותפים בשותפות. על כל משקיע לבצע הערכה, בעצמו ועל אחריותו, של הסיכויים והסיכונים בפרוייקט, אם יסוכם על הצטרפותו ובתנאים שיסוכמו עמו, ואיננו נותנים יעוץ השקעות למשקיע. התנאים המחייבים הם לפי הסכם ההלוואה ומארגני העיסקה לא יחובו ולא תהיה להם אחריות לפי כל מסמך או מצג אחר, אם יהיו.