חלק מהפחדים שעולים בשיחות הללו שלנו עם משקיעים הם רציונליים והגיוניים (מי כמונו יודע… כמעט אין שבוע בו אנחנו לא מצילים לקוחות מ"השקעות" מוזרות…), וחלקם פחות.

אבל דבר אחד בטוח: בהזדמנויות ההשקעה שאנחנו מייצרים עבור לקוחותינו, כשאנחנו נמצאים בשלבים של יצירת מתווה העיסקה מול היזם – כל החששות הללו בהחלט עומדים מול עינינו ואנחנו משתדלים לטפל בכולם במסגרת החוזה המשפטי, עד כמה שניתן.

איך עושים זאת? על כך בשורות הבאות:

רק עם מי שעובר את כל השלבים (רק כ-20% מהיזמים איתם אנחנו נפגשים) אנחנו ממשיכים הלאה אל שלב החוזה המשפטי, בו אנחנו מוודאים שכל ההסכמות שלנו יובאו לידי ביטוי כתוב.

איך מוודאים את זה? זהו תפקידם החשוב של עורכי הדין של העיסקה, והם עושים את זה באמצעות שלושה כלים שנמצאים בכל חוזה שלנו (ולמעשה כמעט בכל חוזה נדל"ני): התחייבויות, מנגנונים ובטוחות.

בכל חוזה מתחייב היזם (כלומר לווה הכסף) התחייבויות רבות ומפורטות במגוון רחב של תחומים: החל ממשפטים כלליים שאומרים שהוא בעל כישורים ויכולות לבצע פרויקט מהסוג הזה (יש משמעות משפטית להתחייבויות כאלו! זה לא סתם נכתב…), ממשיך בהתחייבויות על אופן ניהול הפרויקט מבחינה כלכלית (למשל – התחייבות שלא למכור דירות זול יותר מהמחיר שנקבע על ידי השמאי המלווה, או שלא לחרוג מעלויות הבנייה עליהן הצהיר), וכלה בהתחייבויות שלו להחזר כל קרן ההלוואה והריביות.

התחייבויות הן חשובות מאד. הן יוצרות חוב של היזם (לווה הכסף) כלפינו, הן מתארות את העיסקה מכל צדדיה, ומייצגות את מכלול ההבנות שבינינו כמלווים לבין היזם כלווה המנהל את הפרויקט.

החוזה הזה בעצם יעזור לנו במקרה של תביעה משפטית מול היזם באם היזם לא ביצע את חלקו בעסקה.

ועם זאת, התחייבות לבד לא מספיקה לנו…
כשאנחנו יוצרים חוזה המטרה שלנו היא לכסות את כל המקרים הפחות נעימים… הדבר דומה לכתובה שבין איש לאישה: המטרה של כל זוג שעומד מתחת לחופה היא לא לעשות שימוש במסמך הזה לעולם, ובכל זאת – עורכים כתובה כדי לוודא שהבעל מקבל עליו התחייבויות נדרשות בזמן שהכל טוב ועובד. אם היזם יעמוד בכל התחייבויותיו – אזי אין צורך בחוזה. אבל השאלה היא מה קורה אם הוא לא עומד בחלק מההתחייבויות…

בדיוק למקרי הקצה בהם משהו לא עובד מצויים בכל חוזה טוב מנגנוני הגנה שונים. מטרת המנגנונים היא לקחת את הסעיפים החשובים ביותר בחוזה ולמצוא דרך לעגן אותם כך שאי אפשר יהיה לעקוף אותם בלי שהמלווה יידע על כך.

לדוגמה: הלווה, כלומר היזם, מתחייב שלא להוציא בפרויקט יותר כסף ממה שהיה כתוב בדו"ח השמאי. איזה מנגנון יכול לאכוף את ההתחייבות הזו?

המנגנון שמסייע לנו במשימה הזו הוא ליווי קבוע של שמאי לכל אורך הפרויקט, כשניתן להוציא כל הוצאה בפרויקט רק בתנאי שהיתה כתובה בדוח השמאי מראש, ושאושרה על ידי השמאי בדוחות הביצוע – כלומר שהוא ראה שהיא בוצעה בפועל. באופן כזה אנחנו יודעים שאם יהיו הוצאות חריגות – הן יובאו לידיעתנו על ידי השמאי, כדי לקבל את אישורנו.

אבל זה לא מספיק, ומכיוון שהנקודה הזו היא קריטית לניהול הפרויקט ולצורך הבטחת השבת ההלוואה, אנחנו יוצרים מנגנון נוסף – מנגנון של חתימה משותפת בחשבון הבנק של הפרויקט. כלומר, על כל צ'ק או העברה שיוצאים מחשבון הבנק של הפרויקט יש צורך בשתי חתימות: האחת של היזם המנהל את הפרויקט, והשניה – שלנו, כנציגי הגוף המממן. זו הדרך שלנו לוודא שאנחנו מכירים את כל ההוצאות, ושהכסף לא בורח חלילה לשום מקום אחר. מרגע שהוגדרנו בבנק כמורשי חתימה ביחד עם היזם, הבנק בעצמו הופך להיות חלק ממנגנון ההגנה שלי, ולא מאפשר ליזם לעשות בכסף כבשלו, ללא הסכמתי.

אבל, גם זה לא תמיד מספיק…

אז נכון, היזם התחייב. נכון, גם יש לי מנגנוני הגנה על חלק מההתחייבויות החשובות שלו. אבל כשכסף רב כל כך נמצא על השלחן – לא לוקחים אף סיכון.

מה יקרה במצב בו למרות כל ההתחייבויות והמנגנונים הפרויקט ייתקע או שהיזם יפשוט רגל? איך נחזיר את כספי המשקיעים במקרה כזה?בדיוק לשם כך נועדו הבטוחות. כלומר, בעוד המנגנונים נועדו לוודא שההתחייבויות יישמרו, הבטוחות נועדו להשבת הכסף במקרה וההתחייבויות הופרו.אז מהי בטוחה? הבטוחה המוכרת ביותר היא 'משכנתא', כלומר שיעבוד נכס נדלנ"י של הלווה, כך שבמקרה והוא לא ישיב את ההלוואה – הנכס יועבר לרשות המלווה.
משכנתא היא בטוחה חזקה במיוחד מכיוון שהיא יחסית קלה למימוש. כבר בעת מתן ההלוואה ליזם מצהיר היזם בפני הטאבו מהם תנאי המימוש שלה, כלומר מתי הוא מאשר להעביר את הזכויות בנכס למלווה, ולכן זוהי בטוחה חזקה במיוחד: אם היזם לא יעמוד בהתחייבויותיו המהותיות, בעיקר – החזר ההלוואה על כל תנאיה, תוכל חברת המימון (המלווה) להשתלט על הנכס יחסית בקלות, לממש אותו, ולקבל ממנו את החזר ההשקעה.

'משכנתא' היא גם הבטוחה שהבנק לוקח מאיתנו כשאנחנו רוכשים דירה, כדי להבטיח את השבת כספו במקרה ולא נעמוד בתשלומים חלילה.

בחוזה מתחייב היזם למכלול ההסכמות שבינו לבין המלווה, הוא מאפשר למלווה לפקח ולוודא שההתחייבויות יתקיימו באמצעות שלל מנגנונים, ובסופו של דבר גם נותן למלווה בטוחות שיבטיחו לו את האפשרות להחזר הכסף מנכסים שונים שמבטחים את ההלוואה.

אנחנו מאמינים שחוזה שנכתב טוב, שמייצר את כל שכבות ההגנה הללו, יכול לאפשר אפשרויות השקעה טובות ובטוחות בעז"ה.

מעונינים לשמוע על ההשקעות של המשרד שלנו, מוזמנים לפנות ליהודה 052-6070995, או להשאיר פרטים בצור קשר