טיפ משכנתא מספר 3 – שאלת המיליון שקל!
אחת הטעויות הקשות והכואבות שאנשים עשויים לעשות היא להיכנס לתהליך רכישת דירה, לחתום על חוזה מתוך הנחה ש"יהיה בסדר…", ותוך כדי התהליך לגלות שהחישובים לא היו נכונים, או שהתווספו כמה עלויות נוספות, ולמצוא את עצמם בלי מספיק כסף להשלמת התהליך.. מאד לא נעים!
אחד הדברים החשובים שאנחנו יכולים לעשות כדי להימנע מכך הוא לבחון מראש מה הוא גובה המשכנתא המקסימלי שנוכל לקבל, ולפעול בהתאם, בלי לפתח חלומות…
גובה המשכנתא שאתם יכולים לקבל נגזר מכמה דברים:
1. עלות הבית שלכם: הבנק לא מוכן לתת לכם משכנתא על כל סכום הרכישה. הוא דורש שתשקיעו כסף שלכם, "הון עצמי", ורק אז הוא ישלים את השאר.
אז איך זה עובד?
נכון להיום,
- אם אתם קונים "דירה יחידה" (כלומר שבזמן הקנייה אין לכם דירה נוספת) – הבנק מוכן לממן עד 75% מעלות הדירה ("אחוז מימון").
- אם יש לכם דירה, ואתם קונים דירה חדשה במטרה למכור את הדירה הנוכחית בתוך שנה וחצי – תוכלו לקבל מהבנק 70% מעלות הדירה החדשה.
- אם אתם קונים דירה שניה ומעלה, ולא מתכוונים למכור את הדירה הנוכחית, הבנק יתן לכם עד 50% מעלות הדירה החדשה.
כל זה לפי תקנות בנק ישראל.
חשוב להדגיש: הבנק לא חייב לאשר לכם משכנתא על כל הסכום. במקרים מסויימים (לדוגמא: משכנתאות ביהודה ושומרון, משכנתא על דירה בשיכון בקומה רביעית ללא מעלית וכדו') הבנק יאשר משכנתאות נמוכות יותר.
ודבר נוסף: הבנק שולח שמאי שיבדוק כמה הבית שווה, והוא מחשב את אחוזי המימון שלו מתוך הסכום הנמוך מבין השניים: או מחיר הדירה בחוזה, או שווי הדירה ע"פ השמאי.
2. ההכנסות שלכם:
לפי תקנות בנק ישראל, סכום ההחזר החודשי על המשכנתא שלכם לא יעלה על 50% מההכנסות נטו של המשפחה, אחרי שהורידו מהם החזרי הלוואות לטווח ארוך (מעל שנה וחצי), תשלום מזונות או התחייבויות קבועות אחרות.
הבנקים מחמירים יותר מהתקנות האלה, ובדרך כלל לא מאשרים משכנתא אם ההחזר החודשי הוא מעל 40% מההכנסות נטו, ובמקרים רבים ישמחו שזה יהיה עד 35% מההכנסות (אחרי הפחתת ההתחייבויות כאמור לעיל).
לדוגמה:
זוג מכניס 13,000 ₪ נטו.
יש להם הלוואה מהבנק של 50,000 ₪, שההחזר החודשי עליה הוא 1,500 ₪ לחודש. הבנק יפחית את החזר ההלוואה מההכנסות (13,000 פחות 1,500 ₪ = 11,500) ויכפילו את זה ב-40%.
התוצאה היא 4,600 ₪. זה אומר שהמשפחה תוכל לקחת משכנתא שההחזר החודשי המירבי שלה הוא 4,600 ₪.
הבנק יתחשב גם במספר הילדים, ככל שיש פחות ילדים הוא יהיה רגוע יותר עם החזר חודשי שקרוב ל-40% מההכנסה, וככל שיש יותר ילדים – הוא ירצה שההחזר החודשי יהיה נמוך יותר.
לסיכום,
לפני שאתם בונים מגדלים באוויר – מומלץ לבדוק מה סכום המשכנתא שאתם יכולים לקבל, ואולי אפילו לקבל "אישור עקרוני" מהבנק לפני חתימה על חוזה, כדי שלא תתקעו במהלך רכישת הבית.
רוצים לדבר איתנו על זה?
אנחנו מזמינים אתכם להרים טלפון כבר היום לשגיא, כדי לבדוק מולו מהו הזמן הכי נכון עבורכם להתחיל לעבוד מול הבנק, באיזה שלב כדאי להכניס אותנו לתמונה, וגם לשיחה אבחון ראשונית שתעזור לכם להחליט האם אתם מסוגלים לקבל מספיק משכנתא לצרכיכם וכו'.
המספר של שגיא הוא: 054-9547060 (אם הוא לא עונה השאירו הודעה).
בפוסטים הבאים נשתדל לתת טיפים נוספים הן בנושא האיתנות הפיננסית שלנו כלקוחות, והן בנושא האיתנות של הנכס.
אתם מוזמנים להעביר את המייל הלאה למתעניינים בתחום, וניתן להירשם לרשימת תפוצה זו גם בקישור הבא.
לחצו פה למעבר לטיפ הבא בנושא משכנתא